בדרך כלל, רכישה או מכירה של נכס היא אירוע משמעותי בחיים, ולכן ניהול נכון של העסקה בליווי איש מקצוע הוא משמעותי, ובכוחו למנוע עוגמת נפש רבה ונזקים מיותרים. במקרים רבים כאשר מדובר בעסקאות ופעולות אחרות במקרקעין, הגישה הרווחת בציבור הישראלי היא גישת "יהיה בסדר". ואכן, לעיתים באמת בסוף הכל בסדר… אך לא תמיד! במקרים רבים הדרך הקצרה והזולה מתבררת כארוכה ויקרה, וטומנת בחובה התמודדות משפטית מתישה, כאשר מתגלים אי אילו פגמים בזכויות בנכס או כאשר מתרחשת הפרת ההסכם מטעם הצד השני של העסקה. 

מסיבה זו, חשוב להכיר מושגי יסוד בסיסיים ולהיעזר בעו"ד המתמחה במקרקעין בכל עסקה; חשוב להכיר את החוקים והתקנות לעניין רישום הזכויות; חשוב להכיר את החוק לעניין תשלום דמי תיווך; חשוב להכיר את הפסיקה לעניין חובת הגילוי וחובת תום הלב במשא ומתן לכריתת הסכם; ועוד פרטים רבים חשובים הנוגעים לעניין סעיפי ההסכם והביטחונות, שילוו אותו ויבטיחו את זכויותיכם בנכס. בטרם יירשם הנכס על שמכם ותוקנה עליו בעלות חוקית – יש לפניכם כברת דרך.

אצל מי ואיפה רשום הנכס?

בישראל ישנם שלושה סוגי מרשמי זכויות עיקריים: הראשון, לשכת רישום המקרקעין (טאבו). השני, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). השלישי, חברה משכנת / חברה קבלנית / גורם מאכלס / גורם משכן.

ידע מוקדם לגבי האמור יכול להקל בתהליך העברת הזכויות בנכס ורישומן.

אישור הזכויות

זהו מסמך המסכם את הפרטים לגבי הנכס במרשם השני והשלישי. אישור זכויות עדכני הוא קריטי במקרים שבהם הצד הרוכש מבקש לקחת הלוואה או משכנתה מהבנק. האישור ניתן לבעל זכויות החכירה או לעו"ד מיופה כוח.

נסח טאבו

בדומה לאישור הזכויות, אך בדרגה בכירה יותר, נסח הטאבו הוא המסמך המזהה של הנכס המדובר במרשם הראשון. בתמצית, המסמך מעיד על זהות בעלי המקרקעין, ומשקף זכויות שונות של גורמים שונים, וכן לעיתים מציין נתונים חשובים נוספים וביניהם: חריגות בנייה, עיקולים, שעבודים, הערות שונות ועוד.

העברת זכויות

למעשה, כל עסקת מקרקעין מגיעה לסיום רק כאשר הצד המקבל נרשם כבעלים במרשם רלוונטי. בסיום הליך העברת הזכויות, מופק נסח טאבו או אישור זכויות על שמם של הבעלים החדשים. 

עצות מעשיות

1. חשוב לזכור שכל מקרה לגופו, ויש לבצע בדיקה מעמיקה לעניין המצב המשפטי של הנכס ומאפייני העסקה.

2. יש לוודא כי נסח הטאבו שכולל את פרטי הרוכש הוא "נסח נקי", כלומר ללא חובות שנגררו מתקופת הבעלות הקודמת.

3. בעסקאות של קנייה ומכירת נכס, אין להסכים לייצוג משותף על ידי עוה"ד מטעם הצד השני לצורך עריכת העסקה. ייצוג משותף עלול לגרום למצב שבו ההסכם ינוסח כך שאינו מגן באופן שוויוני על זכויות שני הצדדים.

4. כאשר מדובר בהסכם לרכישת דירה מקבלן (יד ראשונה), חשוב לזכור כי עוה"ד של הקבלן מייצג רק את הקבלן.

5. שימו לב – לא כל מה שמבטיח או מראה הצד השני לעסקה, באמת יקרה בהמשך אם הדבר לא יהיה מעוגן בהסכם עם הגנות חוקיות וטובות.

לאור האמור לעיל, בטרם ביצוע עסקה במקרקעין מומלץ ואף חובה להתייעץ עם עו"ד מנוסה, שידע להגן ולשמור על זכויותיכם באופן בלעדי! זו הדרך הנכונה והבטוחה להגן על זכויותיכם, ובסופו של דבר גם הדרך הקצרה והזולה יותר. 

משרדנו מתמחה, בין היתר, בעריכת חוזים במקרקעין, ייצוג והכוונה ברכישת דירה מקבלן, ייצוג והכוונה ברכישת דירה "יד שנייה", הליכי העברת הזכויות, הליכי רישום זכויות (ירושה / מכר), קבלת אישורים מהמרשמים השונים ועוד.

האמור לעיל הוא חלקי ומתאים למקרים מסוימים בלבד. בכל מקרה מסוים יש לפעול רק לאחר ייעוץ עם עורך דין, בהתאם לנסיבות המקרה. אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי או הדרכה, ואין בו כדי להחליף ייעוץ פרטי בכל מקרה לגופו.